老旧小区改造一直是西安居民关注的民生大事，不仅涉及外立面、水、电等硬件设施，硬件提升后物业服务的跟进提升，也是改造范围之一。在北京参加“两会”的全国人大代表崔荣华提交了“关于加快制定国有企事业单位家属区及老旧小区物业管理相关行政标准的建议”。
老旧小区业主：既希翼物业服务 也担心费用过高
西安市政府去年印发的《西安市老旧小区改造工作实施方案》提出：老旧小区要建立健全长效管理机制，在开展改造工作的同时，各街办、社区要主动引导居民选择专业化物业服务、社区物业服务、居民自我管理等方式，改进小区物业管理。鼓励以“政府购买社区服务”的方式，建立社区物业服务体系，促进老旧小区物业管理全覆盖。
位于西安市北大街的北宁坊小区就是目前还没有正式物业管理服务的老旧小区之一。业主张先生等住户们也期盼这次老旧小区改造后，能有物业企业进驻，“就像其他商品房小区一样，对大家小区进行物业管理服务。”张先生说，如果有了物业企业管理，或能改变现在小区安保力量弱、人员进出随意情况，也能及时维护小区公共设施，及时打扫小区公共区域的卫生，尤其是楼道里放了很多住户的杂物，如果没有物业清理和维护，改造结束后，这一情况很可能又会发生。
该小区目前有一家类似物业的部门在进行管理，“每一户每年所有费用加起来，也就交二三百元，客观讲很便宜。”但安保等相关服务比起商品房小区，“确实比不了，比如门房，也就是有个开门关门的师傅，家里暖气等坏了，小区也有人管，但处理相对较慢。”
不过张先生担心，引入物业后相关的费用问题可能会让小区一些业主很不习惯，“这里居民长时间习惯了很低的、笼统的收费，如果按照和商品房小区一样的收费模式，即使物业费低一些，我觉得很多业主也需要适应过程。”
崔荣华：加大财政扶持力度
支撑物业服务好老旧小区
崔荣华在“建议”中，也提到了上述的情况。她提到：这类小区不少居民把物业服务视为单位福利，认为免费、低费理所应当，物业服务商品化意识淡薄，抵触情绪严重。此外，这里的居民离退休、低收入、工薪阶层占很大比重，大多经济收入低，支付能力差，有限的经济收入在很大程度上影响了物业管理单位的正常运行。
崔荣华建议：一、对小区接收单位作为建设单位及家属区内物业主体的权责进行明确，确保接收单位与居民切实履行法定义务，又充分发挥配合作用。二、建议制定《国有企业家属区、老旧小区物业管理规范》，依法对此类小区服务等级和收费标准进行明确，物业企业服务、行政主管部门协调、政策法规支撑保障三方面共同发力。
她还建议加快制定国家财政扶持政策，保障物业工作正常运转：对此类小区物业实行减免营业税、城市维护建设税、教育附加税和企业所得税等优惠政策，解决他们现实的困难。政府应引导开发小区资源，完善政策扶持，尽快实行物业管理消费补贴。可对小区现存经营性资源，合理合规开展经营性活动，所得收益用于补充物业管理服务费用的不足，对小区物业管理单位及居住的贫困户定期给予一定财政资金补贴，引导物业和居民共建美好家园。
住建部门：已开始调研相关分工
华商报记者从西安一区县住建局物业管理科一位负责人处了解到，近期，他们已开始调研老旧小区未来物业管理服务的相关情况，包括有物业的老旧小区如何做得更好，没有物业的小区如何引进物业服务。
这位负责人说，很多老旧小区整个小区只有一两栋楼，居民收入也低，对“购买服务”的思路多少有不习惯或抵触。按照最低标准来收物业费等费用，对很多物业企业来说是亏本的。这种小区未来的思路，可能会由服务附近其他小区的物业企业就近代管，成立类似服务中心的机构，做好垃圾清理、安防等物业工作。
同时，在老旧小区改造完毕后，小区业委会的成立也将提上日程。老旧小区未来引进何种方式的物业管理，或将在成立业委会（物业管理委员）之后，根据自身情况确定。
西安城东一社区主任最近也已开始考虑老旧小区改造后的物业管理问题。这些小区原来大都是家属院，单位的后勤管，不交或很少交物业费。但硬件改造后，后勤脱手由社会化或市场化的物业管理，“肯定是大趋势，老旧小区改造就是契机。”目前，已有一些物业企业正谋划接手的事。
她所在辖区就有这样的例子，家属院正在改造，单位准备将小区后勤服务等职能脱钩，“小区改造好了，我就要给居民做工作，帮助他们成立业委会，引入物业服务。”
但基于前述提到的原因，“物业进来后，不像商品房小区，肯定不好做，一定会有矛盾，必须要有磨合过程。”因此，这位主任建议，相关部门在设计政策时，建议制定“三年磨合期”，在这三年时间里，要对服务这些小区的物业企业给予相应的财政补贴或税费减免，让物业和业主之间相互熟悉，让居民们渐渐感受到有专业物业服务后的好处，建立“花钱买服务”的意识，同时让物业企业留得住、愿意干、有奔头、干得长久。“三年后，大家都走上正轨，很多问题自然就解决了。”
这位主任还提供了另一种思路，有些小区也可以不引进物业企业，在政府部门的帮助下自发、自管、自我经营，“我了解有的社区已经有了这种自我管理的组织，提供相应的物业服务。” （冯强）
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